L’expression du mois : BRS

Alors que le renchérissement des coûts du foncier accentue l’inflation des prix du logement et les inégalités d’accès aux territoires, l’équité sociale pour l’accès au logement invite à penser de nouveaux modèles d’accession à la propriété.

Apparus en 2014 avec la loi Alur, les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) offrent en France un modèle de dissociation du bâti et du foncier inspiré des Community Land Trust (CLT) créés aux Etats-Unis dans les années 1980. Ces organismes locaux acquièrent des terrains, dont ils portent la charge, pour permettre la réalisation d’opérations de logements vendus aux ménages. Ce portage du foncier dans la très longue durée rend l’accession à la propriété plus abordable.

Concrètement, dans le cadre d’un Bail Réel Solidaire (BRS), les OFS consentent des droits réels pour la propriété des logements à des ménages ayant des ressources inférieures aux plafonds PSLA et selon certaines conditions. En particulier, le logement doit être occupé à titre de résidence principale, maintenu en bon état durant la durée du bail et le propriétaire ne peut pas réaliser de plus-value spéculative à la revente de son logement, dont le prix est encadré. Les ménages paient une redevance à l’OFS, en plus du remboursement du prêt qu’ils ont contracté pour financer le bâti. En principe, leur mensualité, redevance comprise, est inférieure à celle qu’ils auraient dû payer sans le recours au BRS. Dans la durée, ce mode d’accès à la propriété leur permet de se constituer un capital. Ils peuvent revendre leur logement à des ménages eux-mêmes éligibles.

Ainsi, le dispositif OFS-BRS garantit l’accès à un logement abordable pour plusieurs générations d’accédants dans des secteurs où il est aujourd’hui difficile de réaliser des programmes en accession sociale.

Ce modèle a été complété en février 2023 par une ordonnance relative au BRS d’activité (BRSA) en vue de faciliter la mixité fonctionnelle. Proposé par les OFS aux micro-entreprises ou opérateurs de BRS, celui-ci permettra la cession des droits réels de locaux commerciaux à des micro-entreprises, constituant ainsi une opportunité de mixité d’activités et de revitalisation économique dans des territoires divers. Les conditions restent à définir par décret.

Par ailleurs, de nouvelles modalités d’utilisation du BRS ont émergé (la vente HLM en BRS en particulier) et des réflexions sont en cours pour l’utilisation du modèle ou s’en inspirant, dans d’autres contextes (pour la revitalisation des centres anciens ou pour les copropriétés fragiles notamment).