Face à la concurrence résidentielle, concilier attractivité économique, tourisme et vie à l’année

Dans de nombreux territoires attractifs, et notamment sur le littoral ouest, les problématiques d’accès au logement s’appréhendent de plus en plus comme une question de concurrence résidentielle : concurrence entre publics dans l’accès au logement (« enfants du pays », travailleurs salariés, retraités à plus fort pouvoir d’achat, …), entre usages (résidence principale, secondaire, bi-résidentialité, …) et durées d’occupation (en permanence, trois semaines l’été, le temps d’un chantier de 6 mois, …).

Cette concurrence est renforcée par la rencontre d’une attractivité multiple (en termes de cadre de vie, d’emplois, touristique, etc.) – et donc de besoins en logements de plus en plus importants – d’un rythme de production qui n’arrive pas à suivre ces besoins, de contraintes foncières, d’autant plus fortes dans le cadre de la mise en œuvre du Zéro Artificialisation Nette, mais également d’une dynamique d’érosion relative du parc locatif privé, du fait du développement des usages autres que celui de la résidence principale longue durée.

Les tensions ainsi observées ne se limitent pas aux seuls marchés de l’habitat et affectent par ricochet le bon fonctionnement des territoires : en contribuant à l’éviction des travailleurs d’une partie du parc et en renforçant la dissociation spatiale (spatial mismatch) entre logement et postes de travail,

cette concurrence résidentielle menace les capacités de recrutement des entreprises[1] et peut contribuer à la fermeture de certains services publics, faute d’agents.

L’action publique est ainsi traversée par des objectifs partiellement contradictoires : soutenir l’attractivité économique productive comme touristique, tout en assurant les parcours résidentiels des habitants. Face à cette équation qui peut apparaître insoluble, les collectivités mobilisent çà et là tout un éventail d’instruments, parfois éprouvés par les politiques locales de l’habitat, et parfois plus expérimentaux : politiques foncières, incitations et dissuasions fiscales, encadrement du développement des meublés touristiques ou prime à la reconversion des résidences secondaires en principales, mobilisation temporaire d’internats, partenariats public-privé avec des entreprises, etc.

Parallèlement, cette concurrence résidentielle fait l’objet de mobilisations sociales et politiques croissantes. Dans plusieurs territoires littoraux et touristiques, des collectifs d’habitants dénoncent les difficultés à « vivre et se loger au pays »[1], la multiplication des résidences secondaires ou des locations de courte durée et leurs effets sur la vie locale. Ces mobilisations contribuent à politiser la question du logement, parfois en l’articulant à des enjeux identitaires, culturels ou de justice territoriale.

Dans le même temps, le monde économique s’empare progressivement du sujet. Entreprises, chambres consulaires et fédérations professionnelles alertent sur les difficultés de recrutement liées à l’accès au logement et cherchent à anticiper les besoins futurs liés à l’emploi. Certaines entreprises vont au-delà des dispositifs traditionnels de participation à l’effort de construction via la PEEC, en investissant directement dans des solutions de logement pour leurs salariés, en créant des structures foncières dédiées ou en facilitant l’accès au crédit immobilier.

Au vu de ces constats, de plus en plus souvent rencontrés sur le terrain par les équipes d’Espacité, un travail de recherche CIFRE menée au sein de l’agence propose de s’intéresser à la prise en charge de ces concurrences à l’échelle des territoires.

Il s’agit d’examiner les marges de manœuvre dont disposent les acteurs locaux par rapport aux mécanismes de marché, les instruments qu’ils mobilisent, ainsi que les coalitions d’intérêts et les rapports de pouvoir qui restructurent la gouvernance locale de l’habitat.

L’hypothèse centrale est que ces dynamiques de concurrences contribuent à une recomposition des systèmes d’acteurs et des modes de régulation locale du logement, à l’intersection des enjeux d’attractivité économique, touristique et résidentielle.

Cette recherche s’organise autour de quatre questions principales :

1. Mise à l’agenda et cadrages
   Comment la concurrence résidentielle est-elle construite comme problème public (local et national) ? Quels cadrages dominent selon les territoires, et quelles responsabilités distribuent-ils (tourisme/LCD, résidences secondaires, sous-production, fiscalité, contraintes foncières, etc.) ?
2. Recomposition des jeux d’acteurs
   Comment la prise en charge de ce problème reconfigure-t-elle les relations entre collectivités, employeurs et organisations professionnelles, monde du logement, propriétaires, acteurs de l’hébergement et collectifs d’habitants ? Quelles coalitions, convergences ou conflits d’intérêts se dessinent ?
3. Instruments, gouvernance et effets
   Quels instruments sont mobilisés (foncier, fiscalité, régulation des meublés, lutte contre l’inoccupé, produits “hors-marché”, solutions temporaires, partenariats logement-emploi…) et comment sont-ils articulés ? Quelles limites (juridiques, politiques, opérationnelles) rencontrent-ils et quels effets produisent-ils sur l’accès au logement et sur les équilibres territoriaux ?
4. Hiérarchie des publics
   Dans quelle mesure les réponses apportées réduisent-elles la concurrence résidentielle ou, au contraire, produisent-elles de nouvelles hiérarchies entre publics (résidents permanents, key workers, travailleurs en mobilité/grand déplacement, saisonniers, nouveaux arrivants) ? Risque-t-on d’assister au retour à un lien entre contrat de travail et bail ?

Pour creuser ces questions, l’enquête s’appuiera sur une approche comparative entre deux terrains où la concurrence résidentielle se manifeste à des degrés et selon des configurations différentes : le bassin nazairien et le bassin malouin. En mettant en regard ces situations, la recherche vise à éclairer les recompositions de systèmes d’acteurs et à mieux comprendre comment les acteurs tentent de concilier développement économique, attractivité résidentielle et possibilité de vivre à l’année.