Le modèle OFS-BRS, un levier de développement des organismes de logement social

Le modèle OFS (organismes de foncier solidaire) – BRS (bail réel solidaire) connaît un développement important au sein du mouvement HLM. Il permet de soutenir la diversification des métiers des organismes. Il peut soutenir l’accession sociale, grâce à une présence plus efficace sur les marchés fonciers. Il peut également accompagner la montée en puissance de la vente HLM, grâce à des mécanismes de solvabilisation des ménages, de pérennisation de la vocation sociale du parc, et de sécurisation des copropriétés. Ce nouveau modèle de démembrement de la propriété a été introduit dans les lois Alur (2014) et Macron (2015). Il vise à offrir une alternative à la propriété privée du sol, à réguler l’inflation des prix de l’immobilier et les inégalités dans l’accès au logement et aux territoires. Le modèle repose sur une dissociation entre le « bâti », détenu par le ménage, et le sol, propriété de l’OFS. Le ménage, dont les revenus sont plafonnés, achète sa résidence principale à un prix plus abordable et s’acquitte d’un petit loyer foncier permettant à l’OFS de porter le terrain dans la très longue durée. En contrepartie, il s’engage à revendre son logement à un ménage dont les revenus sont également plafonnés, et à un prix incluant une plus-value très limitée. Le tout est consigné dans le bail qui lie l’OFS au ménage : le BRS.

L’OFS est défini comme « un organisme sans but lucratif agréé par le représentant de l’État dans la région » qui « reste propriétaire des terrains et consent au preneur dans le cadre d’un bail de longue durée, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété ». A ce jour, une vingtaine d’organismes de foncier solidaire sont agréés, et autant sont en projet. Ceux ci sont créés à l’initiative des collectivités locales, des organismes de logement social, ou des établissements publics fonciers. Depuis la loi ELAN, les organismes de logement social peuvent être agréés directement en tant qu’OFS.

Le bail réel solidaire présente quant à lui deux innovations majeures :

• une formule de revente permettant de maintenir dans la durée le caractère abordable des logements,
• la dissociation perpétuelle bâti / foncier à travers un « rechargement » du bail à chaque mutation.

Plusieurs dispositions introduites dans la loi Elan viennent modifier les conditions de mise en place des BRS : la prise en compte du BRS dans les logements relevant de la loi SRU, ou encore la clarification de l’articulation entre BRS et copropriété.

Espacité est dotée d’une ingénierie permettant aux acteurs de se saisir les opportunités de développement que représentent les OFS au travers d’une expertise portant sur les points suivants :

Cadrage des cibles d’application pertinentes : logements neufs, vente HLM, requalification d’immeubles anciens, …

Etude de marché : appréciation de l’avantage concurrentiel du BRS dans les marchés immobiliers du territoire et/ou en comparaison avec des montages en pleine propriété, identification des publics cibles, …

Choix de la gouvernance, des métiers et de la forme juridique : agrément direct, externalisation…

Modélisations économiques : bilans d’opération, modèle économique de l’OFS,

Rédaction des documents juridiques : statuts de l’OFS, BRS-types (BRS opérateur, BRS utilisateur),

Etudes d’opportunités spécifiques : vente HLM, immeubles anciens, …

Accompagnement dans l’agrémentation par les services de l’Etat : rédaction et négociation du dossier d’agrément

Accompagnement à la création d’OFS : Erilla • Habitat Sud Atlantic • Domofrance •  Ville de Lille (2 missions) • Rennes Métropole • Grenoble Métropole • Ville de Paris • Ville de Bensançon • Métropole de Lyon • Grenoble Alpes Métropoles • Caen La Mer • EPFL du Pays Basque • EPFL Doubs Bourgogne Franche Comte • EPFL Alsace • Arelo/EPFL Lorraine • EPF de Vendée • EPFLI Coeur de France • EPFA de Guyane • Capitalisation Nationale & Missions prospectives • USH (Ventes HLM) • Fédération des HLM (Boîte à outils • Ministère de la cohésion des territoires (Textes d’application, Capitalisation, …) • Études d’opportunités • Région Nouvelle Aquitaine • Immobilière 3F • Bouygues Immobilier • Groupe Brémond• Nexity • ICF • « Urbem Trypique »…• Conseil départemental des Côtes d’Armor – Etudes relatives à la création d’un OFS • AR Pays de Loire (2022) : Etude d’opportunité sur la faisabilité d’un OFS à l’échelle d’Angers Loire Métropole •Tours Habitat (2021) : Appui à la mise en place d’un Organisme de Foncier Solidaire• SIA (2021) : Mission d’assistance à la création d’un OFS • Moulin vert (2021) : Appui à la mise en place d’un OFS • Logeal (2020-2021) : Etude d’accompagnement pour la création d’un OFS• La Nantaise d’Habitations et CoopLogis (2020) : Etude d’opportunité de la création d’un Organisme de Foncier Solidaire • Office 64 de l’Habitat (2020) : Etude d’accompagnement pour la création d’un OFS • Espacil (2020) : Appui à la mise en oeuvre de la vente HLMen BRS • Domofrance (2019) : Accompagnement en vue de la modélisation de la vente HLM en OFS-BRS • HSA (2019-2020) : Etude d’accompagnement d’HSA pour la création d’un OFS • ARELOR / EPF Loraine (2019): Etude de préfiguration dans le cadre d’un projet de création d’Office Foncier Solidaire (OFS) sur le territoire de la Lorraine • I3F (2019) : Accompagnement de réponses à consultations pour trois projets en Ile-de-France • ERILIA (2019) : Etude d’opportunité et assistance à la mise en place d’un organisme de foncier solidaire pour Erilia